Cuánto cuesta construir una casa en 2026: precio por m²

Con las tarifas que publicamos, construir una casa en Málaga y la Costa del Sol parte de 1.475 € por m² construido sumando las tres partidas: vivienda llave en mano (desde 1.290 €/m²), proyecto (desde 100 €/m²) y cimentación (desde 85 €/m²), IVA no incluido. Una casa de 150 m² sale, como punto de partida, por unos 221.000 € más IVA. Aparte quedan la licencia y el ICIO, el estudio geotécnico, las acometidas, la urbanización de la parcela y extras como la piscina. Aquí tienes cada número y qué incluye.

Las tres partidas del precio

Una vivienda unifamiliar se presupuesta en tres partes, porque cada una depende de cosas distintas: la casa, del diseño y los acabados; el proyecto, de la superficie; la cimentación, del terreno.

Partida	Desde	Qué incluye
Vivienda llave en mano	1.290 €/m²	La casa completa: estructura de bloques de EPS y hormigón armado, aislamiento, cubierta, carpinterías y acabados.
Proyecto completo	100 €/m²	Anteproyecto, proyecto básico y de ejecución, con renders. Lo que necesitas para pedir la licencia.
Cimentación	85 €/m²	Losa de hormigón armado de 30 cm (HA-25), nivelada y lista para levantar los muros.

Precios orientativos por metro cuadrado construido, IVA no incluido. El presupuesto cerrado y detallado se entrega después de estudiar tu parcela y tu proyecto. Los tienes también en la sección de precios de la portada.

Cuánto cuesta una casa de 100, 150 o 200 m²

Son las tres medidas que más se buscan. Estas cifras salen de multiplicar los metros construidos por las tarifas de arriba, sin más: sirven para hacerte una idea del orden de magnitud, no como presupuesto.

Superficie construida	Vivienda (1.290 €/m²)	Proyecto (100 €/m²)	Cimentación (85 €/m²)	Total orientativo, sin IVA
100 m²	129.000 €	10.000 €	8.500 €	147.500 €
150 m²	193.500 €	15.000 €	12.750 €	221.250 €
200 m²	258.000 €	20.000 €	17.000 €	295.000 €

Lo que mueve estas cifras arriba o abajo lo vemos más adelante: la parcela, el diseño, los acabados y los extras.

Si ya tienes el terreno: lo que se paga aparte

Quien tiene parcela suele preguntar cuánto cuesta hacerse la casa «teniendo el terreno». A las tres partidas hay que sumarles varios gastos que no dependen de nosotros, sino de la ley, del ayuntamiento y de tu parcela. Son los que más sorprenden cuando nadie los avisa.

Gasto	Qué es	Quién lo fija
Estudio geotécnico	Análisis del terreno para dimensionar la cimentación	El Código Técnico lo exige en la fase inicial del proyecto
Licencia de obra	Tasa por tramitar la licencia urbanística	La ordenanza de cada ayuntamiento
ICIO	Impuesto sobre la obra: hasta el 4 % del coste de ejecución material	Cada ayuntamiento; en Málaga capital, el 3,8 %
IVA	10 % en la obra de una vivienda contratada por el promotor con el constructor	La Ley del IVA
Dirección facultativa	Director de obra y director de ejecución	La LOE; comprueba si tu presupuesto la incluye
Acometidas y urbanización	Agua, luz, saneamiento, accesos, muros y jardín	Tu parcela y las compañías suministradoras
Notaría y registro	Escritura de la obra nueva al terminar	Notario y Registro de la Propiedad

El estudio geotécnico

El Documento Básico de Cimientos del Código Técnico (DB SE-C), en su apartado 3.1, dice que el estudio geotécnico se debe hacer en la fase inicial del proyecto y, en cualquier caso, antes de dimensionar la estructura, porque sus conclusiones pueden cambiar el tipo y la cota de los cimientos. Es decir: hasta tenerlo, nadie puede cerrarte el precio de la cimentación con seguridad.

La licencia y el ICIO

La licencia lleva su tasa y, además, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. La Ley de Haciendas Locales, en su artículo 102, fija tres cosas:

• La base es el coste de ejecución material de la obra. No entran el IVA, las tasas, los honorarios de los técnicos ni el beneficio del constructor.
• El tipo lo pone cada ayuntamiento, sin pasar del 4 %.
• Se devenga al empezar la obra, aunque no se haya obtenido la licencia.

En la ciudad de Málaga el tipo es el 3,8 %, según la Ordenanza Fiscal nº 4 del Ayuntamiento. Por cada 100.000 € de ejecución material, 3.800 € de ICIO. En Marbella, Mijas, Estepona o cualquier otro municipio hay que mirar su propia ordenanza.

El IVA

Nuestros precios van sin IVA, así que conviene saber cuál se aplica. La Ley del IVA aplica el 10 % (artículo 91.Uno.3.1º) a las obras de construcción de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, cuando el contrato se firma directamente entre el promotor y el contratista. Si encargas tu casa al constructor, el promotor eres tú. El tipo general es el 21 % (artículo 90). Un buen presupuesto desglosa qué tipo lleva cada partida.

La dirección facultativa y el seguro decenal

La Ley de Ordenación de la Edificación define al director de obra (artículo 12) y al director de la ejecución de la obra (artículo 13), que forman la dirección facultativa. Al comparar presupuestos, comprueba si sus honorarios están dentro o fuera.

Sobre el seguro decenal, la misma ley (disposición adicional segunda) no lo exige al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Si vendes la casa antes de que pasen diez años, sí tendrás que contratarlo por el tiempo que falte, salvo pacto en contrario con el comprador.

Qué hace subir o bajar el precio

• La parcela. La pendiente, los accesos, el tipo de terreno y la necesidad de muros de contención cambian la cimentación y el movimiento de tierras. Por eso el geotécnico va primero.
• El diseño. Una casa compacta de dos plantas es más eficiente por m² que una de una planta muy extendida. Los grandes voladizos y las cristaleras de suelo a techo suman.
• Los acabados. Solados, cocina, baños y carpinterías tienen un rango enorme. El precio base contempla acabados de calidad; los extras se presupuestan aparte.
• Los extras. Piscina, jardín, domótica y garaje se presupuestan según lo que elijas.

Por qué podemos cerrar el precio antes de empezar

Con el sistema de bloques de EPS la obra es muy predecible: los bloques llegan a medida, la estructura de hormigón armado se hormigona de una pieza y hay pocas sorpresas de ejecución. Por eso damos un presupuesto detallado y cerrado, con precio y plazo, antes de empezar, y por eso la obra dura meses y no años. Si te preocupa cómo se comporta el poliestireno con el fuego, la humedad o los anclajes, lo repasamos con la norma delante en casas de poliestireno: ventajas y desventajas. Y puedes ver cómo crece la casa fase a fase.

Otra ventaja de trabajar así: tienes un solo interlocutor para proyecto, cimentación y vivienda, y no tres presupuestos que cuadrar entre sí.

¿Y si todavía no tengo parcela?

Cuéntanoslo igual. Te orientamos sobre qué mirar antes de comprarla (pendiente, accesos, normativa urbanística) y, si tienes una en vista, la valoramos contigo antes de que firmes.

¿Tienes ya una parcela en Málaga o en la Costa del Sol? Pide tu estimación: te respondemos en 24-48 h laborables con una idea de precio y plazo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta construir una casa de 100 metros cuadrados?

Con nuestras tarifas publicadas, una casa de 100 m² construidos parte de unos 147.500 € más IVA: 129.000 € de vivienda llave en mano, 10.000 € de proyecto y 8.500 € de cimentación. Es una cifra orientativa: el presupuesto cerrado se da tras estudiar la parcela y el proyecto. Licencia, ICIO, acometidas, urbanización y piscina van aparte.

¿Cuánto cuesta el proyecto de una casa?

En Cuvicon, el proyecto completo parte de 100 €/m² construido, IVA no incluido: unos 15.000 € para una casa de 150 m². Incluye anteproyecto, proyecto básico y de ejecución, con renders, que es lo que necesitas para pedir la licencia.

¿Qué IVA se paga al construir una casa?

La Ley del IVA (artículo 91.Uno.3.1º) aplica el tipo reducido del 10 % a las obras de construcción de edificaciones destinadas principalmente a viviendas cuando el contrato se firma directamente entre el promotor y el contratista. Si encargas tu casa al constructor, el promotor eres tú. El tipo general es el 21 % (artículo 90). El presupuesto debe desglosar el tipo de cada partida.

¿Cuánto se paga de licencia de obra en Málaga?

Además de la tasa de licencia, se paga el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En la ciudad de Málaga su tipo es el 3,8 % del coste de ejecución material de la obra, según la Ordenanza Fiscal nº 4 del Ayuntamiento. En otros municipios lo fija cada ayuntamiento, con un máximo legal del 4 %.

¿Es obligatorio el seguro decenal si construyo mi propia casa?

La Ley de Ordenación de la Edificación no lo exige al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Pero si la vendes antes de que pasen diez años, quedas obligado, salvo pacto en contrario, a contratarlo por el tiempo que falte, y el Registro de la Propiedad pedirá acreditarlo para inscribir la venta.