Construir una casa en la Costa del Sol: pasos y licencia

Construir una casa en la Costa del Sol lleva cinco pasos: comprobar que en la parcela se puede edificar lo que quieres, encargar el proyecto, pedir la licencia de obra mayor al ayuntamiento, hacer la obra y, al terminar, cerrar los papeles para poder vivir en ella. En Andalucía las reglas las pone la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA), y cada municipio las concreta en su plan urbanístico y sus ordenanzas. En precio, con nuestras tarifas, la casa parte de unos 1.475 € por m² construido más IVA. Aquí tienes cada paso con la norma enlazada.

Los pasos de un vistazo

Paso	Qué se hace	Quién	Norma
1. Parcela	Comprobar que es solar, qué permite el plan urbanístico y si hay servidumbres	Tú, con un técnico	LISTA, art. 13 · Ley de Costas
2. Proyecto	Estudio geotécnico, proyecto básico y proyecto de ejecución	Arquitecto	LOE, arts. 2, 4 y 10 · CTE
3. Licencia	Solicitud de licencia de obra mayor, tasa e ICIO	Tú, como promotor	LISTA, arts. 137 y 140
4. Obra	Cimentación, estructura, cubierta, instalaciones y acabados	Constructor y dirección facultativa	LOE, arts. 11 a 13
5. Final	Certificado final, acta de recepción, ocupación y escritura	Dirección facultativa, tú y el notario	LOE, arts. 6 y 7 · LISTA, art. 138

1. La parcela: qué comprobar antes de comprarla

Es el paso que más disgustos ahorra, porque casi todo lo que viene después depende de él.

Que sea solar. En suelo urbano solo se edifica sobre parcelas con la condición de solar. El artículo 13.3 de la LISTA exige, como mínimo, acceso por vías urbanas pavimentadas, alumbrado público en la calle a la que da la parcela y servicio de agua potable, evacuación de aguas residuales y electricidad con capacidad suficiente. Si falta algo, al propietario le toca completar esa urbanización antes o a la vez que la casa (artículo 18).

Qué permite el plan urbanístico. La ordenanza que el plan del municipio asigna a tu parcela fija cuánto puedes construir (edificabilidad), cuánto suelo puedes ocupar, la altura y las distancias a linderos y a la calle. Pídelo por escrito al servicio de urbanismo del ayuntamiento antes de firmar la compra: dos parcelas iguales en la misma calle pueden tener normas distintas.

Si está cerca del mar. En la Costa del Sol es una comprobación obligada. La Ley de Costas establece una zona de servidumbre de protección de 100 metros tierra adentro desde el límite de la ribera del mar, y su artículo 25 prohíbe en ella las edificaciones destinadas a residencia. En los terrenos que ya eran suelo urbano cuando entró en vigor la ley, en 1988, esa franja es de 20 metros (disposición transitoria tercera).

Si es suelo rústico. La LISTA lo trata de forma muy distinta y mucho más restrictiva. No compres una parcela rústica pensando en hacerte una casa sin que un técnico haya estudiado qué permite allí la ley y el plan del municipio.

Que puedas construir en ella. La Ley de Ordenación de la Edificación pide al promotor, que en una casa propia eres tú, tener sobre el solar un derecho que le faculte para construir. Una nota simple del Registro de la Propiedad te dice quién es el titular y si hay cargas.

Pendiente, accesos y terreno. No impiden construir, pero cambian el precio: muros de contención, movimiento de tierras o una cimentación más profunda. Lo vemos con detalle en cuánto cuesta construir una casa.

2. El proyecto: geotécnico, básico y de ejecución

Una vivienda de nueva construcción necesita proyecto, según los artículos 2 y 4 de la LOE, y al tratarse de un uso residencial lo tiene que redactar un arquitecto (artículo 10).

Antes de calcular la estructura hace falta el estudio geotécnico: el documento de cimientos del Código Técnico (DB SE-C) lo sitúa en la fase inicial del proyecto. Después, el proyecto se hace en dos fases, como explica el artículo 6.3 de la Parte I del Código Técnico:

Fase	Para qué sirve	Qué define
Proyecto básico	Pedir la licencia de obra	Las características generales de la casa y sus prestaciones. No basta para empezar a construir.
Proyecto de ejecución	Construir	Toda la obra, sin rebajar lo declarado en el básico ni cambiar las condiciones de la licencia.

Nuestro proyecto completo, desde 100 €/m² construido, incluye anteproyecto, proyecto básico y de ejecución, con renders: lo que necesitas para pedir la licencia y para construir.

3. La licencia de obra mayor

Construir una casa nueva necesita licencia urbanística municipal: lo dice el artículo 137 de la LISTA. Las obras pequeñas sin proyecto van por declaración responsable; una vivienda nueva, no.

Lo que fija el artículo 140:

• Plazo: el ayuntamiento tiene que notificar la resolución en un máximo de tres meses desde que presentas la documentación completa en su registro electrónico. Si no contesta, puedes entenderla concedida, pero por silencio nunca se adquiere nada contrario a la normativa urbanística.
• Informes: el expediente lleva un informe técnico y otro jurídico sobre si la obra se ajusta a la normativa.
• Ubicación exacta: la solicitud tiene que llevar la actuación georreferenciada, con las coordenadas UTM de lo que ocupará la casa.

En la ciudad de Málaga, la Ordenanza Municipal de Licencias Urbanísticas, en vigor desde el 31 de diciembre de 2025, abre la puerta a que una entidad urbanística certificadora o un colegio profesional habilitado prepare el informe técnico y reúna los informes de la Gerencia de Urbanismo antes de presentar el expediente. Lo explica la propia Instrucción 2026/03 de la GMU. En Marbella, Mijas, Estepona o Benalmádena, cada ayuntamiento tiene su ordenanza y su sede electrónica.

Al pedir la licencia se pagan la tasa municipal y el ICIO, que en Málaga capital es el 3,8 % del coste de ejecución material. Lo desglosamos, con la ordenanza fiscal enlazada, en el artículo de precios.

La licencia caduca. Si no fija otra cosa, se entiende concedida con un año para empezar la obra y tres para terminarla, contados desde el día siguiente a su notificación. Se pueden prorrogar con causa justificada, antes de que venzan (artículo 141).

4. La obra

Con la licencia y el proyecto de ejecución, empieza la obra. Dos cosas que marca la LISTA y que conviene saber:

• En la obra tiene que estar colgado el cartel con los datos de la licencia (artículo 143).
• Las compañías de luz y agua piden la licencia para dar el suministro provisional de obra, y lo limitan al plazo que tenga la licencia para terminarla (artículo 142).

La obra la vigila la dirección facultativa: el director de obra y el director de la ejecución (artículos 12 y 13 de la LOE).

En nuestras casas el orden es siempre el mismo. Primero, la losa de cimentación de hormigón armado de 30 cm (HA-25). Después, los muros de bloques de EPS, que se rellenan de hormigón armado y quedan aislados por las dos caras, sin puentes térmicos, en una estructura monolítica. Luego, cubierta, carpinterías, instalaciones y acabados. Puedes ver cómo crece la casa fase a fase. Como los bloques llegan a medida y hay pocas sorpresas de ejecución, la obra se cuenta en meses, no en años, con precio y plazo cerrados antes de empezar. Si te preguntas qué pasa con el fuego o la humedad en una casa de poliestireno, lo explicamos con la norma delante en ventajas y desventajas de las casas de EPS.

5. Final de obra: los papeles para vivir en ella

Terminada la casa, quedan los trámites que te permiten habitarla y registrarla:

Documento	Qué es	Norma
Certificado final de obra	Lo firman el director de obra y el director de la ejecución	LOE, art. 6
Acta de recepción	Entrega de la casa del constructor al promotor, con o sin reservas	LOE, art. 6
Libro del Edificio	Proyecto final, agentes que han intervenido e instrucciones de uso y mantenimiento	LOE, art. 7
Declaración responsable de ocupación	Con la LISTA, la ocupación se tramita así si la casa está terminada y se ajusta a la licencia	LISTA, art. 138.1.d
Suministros definitivos	Las compañías piden la ocupación para el contrato definitivo	LISTA, art. 142.2
Escritura de obra nueva	Ante notario, e inscripción en el Registro de la Propiedad

Cuánto cuesta construir una casa en la Costa del Sol

Nuestras tarifas publicadas, por m² construido e IVA no incluido: vivienda llave en mano desde 1.290 €/m², proyecto completo desde 100 €/m² y cimentación desde 85 €/m². Multiplicadas, como orientación:

Superficie construida	Total orientativo, sin IVA
100 m²	147.500 €
150 m²	221.250 €
200 m²	295.000 €

Licencia, ICIO, geotécnico, acometidas, urbanización de la parcela, piscina o domótica van aparte. El presupuesto cerrado se entrega tras estudiar tu parcela y tu proyecto. Tienes el detalle en la sección de precios y en el artículo sobre cuánto cuesta construir una casa.

Un solo interlocutor de la parcela a la llave

Proyecto, cimentación y vivienda con el mismo equipo: un solo interlocutor y no tres presupuestos que cuadrar entre sí. Si todavía no tienes parcela, te orientamos sobre qué mirar; si tienes una en vista, la valoramos contigo antes de que firmes.

¿Quieres construir en Málaga o en la Costa del Sol? Pide tu estimación: te respondemos en 24-48 h laborables con una idea de precio y plazo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda el ayuntamiento en dar la licencia de obra en Andalucía?

La LISTA (Ley 7/2021, artículo 140.2) obliga al ayuntamiento a notificar la resolución en un plazo máximo de tres meses desde que se presenta la documentación completa en su registro electrónico. Si no contesta en ese plazo, puedes entenderla concedida, salvo los casos que prevé la ley estatal, pero nunca se obtiene por silencio algo contrario a la normativa urbanística.

¿Se puede construir una casa en cualquier parcela?

No. Para edificar en suelo urbano la parcela tiene que tener la condición de solar: acceso por vía pavimentada, alumbrado público y agua, saneamiento y luz con capacidad suficiente (artículo 13.3 de la LISTA). Además hay que cumplir lo que el plan urbanístico del municipio fija para esa parcela. El suelo rústico tiene un régimen distinto y mucho más restrictivo.

¿Se puede construir una casa cerca de la playa?

La Ley de Costas prohíbe las edificaciones destinadas a residencia en la zona de servidumbre de protección, que mide 100 metros tierra adentro desde el límite de la ribera del mar (artículos 23 y 25). En los terrenos que ya eran suelo urbano en 1988 esa franja es de 20 metros. Si la parcela está cerca del mar, compruébalo antes de comprarla.

¿Qué documentos necesito para pedir la licencia de obra de una vivienda?

Como mínimo, el proyecto básico redactado por un arquitecto, que el Código Técnico considera suficiente para solicitar la licencia, con la actuación georreferenciada. Cada ayuntamiento detalla en su ordenanza el resto de documentos y las tasas. Para empezar la obra hace falta, además, el proyecto de ejecución.

¿Cuánto cuesta construir una casa en la Costa del Sol?

Con nuestras tarifas publicadas, parte de unos 1.475 € por m² construido, IVA no incluido, sumando vivienda llave en mano (desde 1.290 €/m²), proyecto (desde 100 €/m²) y cimentación (desde 85 €/m²). Licencia, ICIO, acometidas, urbanización y piscina van aparte. El presupuesto cerrado se da tras estudiar la parcela y el proyecto.